Optimisation fiscale, Lois de défiscalisation


 
 
 
L'immobilier a toujours occupé une place de choix dans la composition dun patrimoine. Cest l'un des meilleurs moyens de créer de la richesse tout en protégeant l'épargne sur le long terme.

Dans une démarche d'investissement, l'immobilier locatif présente de nombreux avantages : Possibilité dacquérir un ou plusieurs biens avec un apport personnel faible, voire nul Le financer à crédit par le biais de revenus réguliers Protéger ses proches grâce aux assurances liées aux prêts Diminuer sa fiscalité personnelle en bénéficiant de mesures incitatives instaurées par le législateur Se constituer un capital à terme, pouvant générer des revenus complémentaires Que vous envisagiez une opération de rendement ou de défiscalisation, Athénis Conseils vous aide à mettre en place votre projet immobilier. Nous sélectionnons pour vous des opérations de qualité en toute indépendance.

Le loueur meublé non professionnel, LMNP est une opportunité exceptionnelle pour se constituer des revenus complémentaires non taxés en prévision, par exemple, de la retraite.
 
 

Entre le 01/01/13 et 31/12/16, art. 199 novovicies nouveau du CGI

• Respect des performances énergétiques (RT 2012 ou BBC 2005)

• Location à usage d’habitation principale pendant 9 ans dans les 12 mois ayant

  suivi l’achèvement

• Situé dans les communes classées (zone A, A bis, B1 et B2 sur agrément)

• Loyers et ressources du locataires plafonnés par décret

Réduction d’IR de 18 % du prix de revient du logement dans la limite d’un plafond

par m² de surface habitable et de 300 000 € par an. Maximum de 2 logements.

SCPI : 95 % du montant de la souscription.

Dispositif Duflot Outre-Mer : réduction d’IR de 29 %.

Ce dispositif est inclus dans le plafonnement global de 10 000 € en métropole et

18 000 € pour l’Outre-Mer.

Ces acquisitions immobilières peuvent être effectuées par le biais d’une Société

Civile Immobilière, les avantages fiscaux étant alors répartis entre associés au

prorata de leur participation au capital.

A l’issue de la période d’engagement de location, soit 9 années minimum, le bailleur

peut vendre ou louer le bien immobilier librement.

Le statut de loueur en meublé

  • Les conditions à remplir
    • Le bien doit être donné en location meublée,
    • Le bail peut prévoir une sous-location possible.
  • Pour le loueur en meublé non professionnel
    • La déclaration des revenus doit être faite en régime fiscal des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC) ou micro BIC (CA plafonné à 32 600 €).
  • Pour le loueur en meublé professionnel 3 conditions cumulatives :
    • Le propriétaire doit demander son inscription au Registre du Commerce et des Sociétésen qualité de loueur en meublé professionnel,
    • Les recettes annuelles toutes taxes comprises tirées de cette activité doivent être supérieures à 23 000 €,
    • Ces recettes excèdent les revenus du foyer fiscal soumis à l’impôt sur le revenu dans les catégories des traitements de salaires au sens de l’article 79 du CGI, des bénéfices industriels et commerciaux autres que ceux tirés de l’activité de location meublé, des bénéfices agricoles, des bénéfices non commerciaux et des revenus des gérants et associés mentionnés à l’article 62 du CGI.

 

  • Le régime fiscal
  • Pour le loueur en meublé non professionnel
    • Récupération immédiate de la TVA, sous certaines conditions,
    • Obtention de revenus peu ou pas fiscaliséspar l’imputation des charges et amortissements ou d'un abattement forfaitaire de 50 %,
    • Déduction du déficit éventuel sur les revenus de même nature et reportable pendant 10 ans.
  • Pour le loueur en meublé professionnel
    • Récupération immédiatede la TVA, sous certaines conditions,
    • Obtention de revenus défiscalisés par l’imputation des charges et amortissements,
    • Déduction du déficit éventuel, hors amortissements, sur les revenus généraux,
    • Exonération des plus-values, à partir de la sixième année, si les recettes sont inférieures à 90 000 € et taxation progressive jusqu'à 126 000 €,
    • Exonération d’ISF (sous certaines conditions).

 

  • Réponses aux objectifs suivants
    • Constitution d’un patrimoine immobilier et de revenus complémentaires réguliers,
    • Réalisation d’économies d’impôt et élargissement de la prévoyance familiale,
    • Obtention d’une couverture sociale.

 

  • Mesures transitoires

Pour les immeubles acquis ou achevés dans ce cadre avant le 31 décembre 2008 ainsi que ceux acquis en état futur d’achèvement, en état futur de rénovation, ou à terme avant cette date, le montant des recettes pris en compte pour déterminer le caractère professionnel de l’activité sera multiplié par 5, diminué de 2/5ème par année écoulée depuis le début de la location dans la limite de 10 ans à compter du début de celle-ci.

Exemple : Un immeuble acquis en 2008 génère des recettes brutes de 30 000 € annuelles. Pour vérifier si le montant des recettes est supérieur aux autres revenus en 2011, la base prise en compte sera de 30 000 € x 5 = 150 000 €.

Fin 2012, le calcul sera le suivant : 30 000 € x 5 soit 150 000 € moins 30 000 € x 4 x (4/5) soit 96 000 €.

Le montant total à comparer sera de 150 000 € - 96 000 € soit 54 000 €.

Et ainsi de suite pour chaque année.

A noter que ce calcul doit s’effectuer bien par bien et par période de 12 mois.

Certains gestionnaires peuvent prévoir, dans leur bail de location, un revenu garanti net de toutes charges et indexé. Seules restent alors à la charge du propriétaire les taxes foncières y afférant.

Ce régime fiscal peut être retenu dans une stratégie de constitution de revenus complémentaires. Il est important d’être très attentif à la qualité du signataire du bail.

 

Le dispositif Censi-Bouvard

Vous pouvez bénéficier d’une réduction d’impôts sur le revenu en fonction des investissements réalisés en qualité de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP).

Le dispositif CENSI-BOUVARD concerne les investissements immobiliers réalisés à compter du 01/01/2009, ce dispositif reste inchangé jusqu'au 31/2/2016.

Bénéficiaires du dispositif

  • Personnes physiques fiscalement domiciliées en France ou hors de France dont les revenus tirés de la location du logement sont imposés en France dans la catégorie des revenus fonciers.
  • Sociétés non soumises à l’impôts sur les Sociétés (IS) (SCI de gestion, SCPI, société immobilière de copropriété ou toute autre société de personnes)

Biens éligibles

  • Logements acquis neufs ou en l'état futur d'achèvement (VEFA)
  • Logements achevés depuis au moins 15 ans ayant fait l’objet d’une réhabilitation ou d’une rénovation
  • Logements achevés depuis au moins 15 ans qui font l’objet de travaux de réhabilitation ou de rénovation

 

(Etablissements sociaux et médico-sociaux (EHPAD par exemple), Résidences de tourisme classées, Résidences avec services pour étudiants, Etablissements de soins de longue durée, Résidences séniors bénéficiant de l’agrément qualité.)

Points Clefs

La réduction d'impôt

  • Les revenus générés sont imposés dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC)
  • Taux de réduction : 11% du prix de revient du bien (ce montant de réduction d’impôt est à prendre en compte dans le plafonnement global des niches fiscales) répartis sur 9 ans
  • TVA récupérable
  • Dans l’hypothèse ou la réduction d’impôt excède l’impôt dû par la contribuable,  l’excédent est reportable jusqu’à la sixième année inclusivement

Mise en location

  • Un engagement de mise en location de 9 ans à l’exploitant de l’établissement
  • L’acquisition doit être réalisée par une personne physique

Points de vigilance

  • La location doit prendre effet dans le mois d’acquisition ou d’achèvement des logements
  • La cohérence économique :

Le loyer versé par l’exploitant en pourcentage du prix de vente doit satisfaire à une logique économique pour être garanti dans le temps. Etre vigilent aux loyers anormalement élevés en taux et en montant par chambre (souvent dû à des prix de ventes très élevés) car le risque économique de voir le gestionnaire en incapacité d’assumer est alors réel.

  • Les conditions du bail commercial :

Veiller à la répartition des charges entre le propriétaire et le gestionnaire dans le bail commercial. Conserver pour le propriétaire une proportion importante des charges aura un impact sur la rentabilité réelle de l’opération.

  • Dans le cadre d’une revente :

Veiller aux modalités de reprise du bail afin de ne pas être pénalisé par un éventuel remboursement de la TVA récupérée.

Avantages fiscaux :

 

Investissement locatif direct

Base de calcul

Prix (immobilier hors taxe)
+
Frais d’acquisition
(Honoraires de notaire, TVA, droits d’enregistrement…)
+
Coût éventuel des travaux et frais accessoires
(Frais de délivrance des états et des attestations…)

(dans la limite de 300 000 €)

Taux de la réduction d’impôts

11 % répartis sur 9 ans
(pour les biens acquis à partir du 01/01/2012)

Début de l’imputation de l’impôt

L’année qui suit la délivrance de la déclaration d’achèvement des travaux, la date de l’acquisition si celle-ci est postérieure, ou l’achèvement des travaux de rénovation.

Etalement des avantages fiscaux

9 ans

Récupération de TVA

Oui

Conditions particulières

Engagement de location pendant au moins 9 ans à l’exploitant de l’établissement


La loi Malraux

Dans les secteurs classés Malraux, ces investissements permettent d’atteindre les objectifs suivants :

  • Diversification patrimoniale
  • Investissement dans des biens immobiliers de caractère
  • Réalisation d’économies d’impôts et élargissement de la prévoyance familiale

Ces dispositions s’appliquent aux opérations de restauration pour lesquelles une demande de permis de construire ou une déclaration de travaux a été déposée depuis le 1er janvier 2009.

  • Conditions d’application
    • Investisseurs concernés :
      • les propriétaires d’immeubles bâtis anciens en vue d’une restauration complète du bien,
      • les associés de sociétés non soumises à l’impôt sur les sociétés.
    • Logement concernés :
      • les immeubles situés en secteur de sauvegarde. Ces secteurs comprennent en particulier les centres historiques de nombreuses villes françaises,
      • les immeubles situés dans une Zone de Protection du Patrimoine Architectural, Urbain et Paysager (Z.P.P.A.U.P.), sous réserve que tous les travaux aient été déclarés d’utilité publique,
      • les immeubles situés jusqu’au 31 décembre 2015 dans un quartier ancien dégradé.

La restauration peut être effectuée sur un immeuble affecté à l’habitation ou sur un immeuble à usage professionnel qui ne doit pas avoir été originellement destiné à l’habitation.

    • Affectation de l’immeuble à la location :
      • le propriétaire doit s’engager à louer le logement pendant 9 ans.
      • la location doit être nue pour l’immeuble d’habitation et à usage de résidence principale.
      • la location doit prendre effet dans les 12 mois qui suivent la date d’achèvement des travaux de restauration. Elle doit être effective et continue pendant toute la durée de l’engagement.
      • le locataire doit être une personne autre qu’un membre du foyer fiscal, un ascendant ou un descendant du contribuable ou de l’associé de la société non soumise à l’IS.
      • les associés d’une société non soumise à l’IS doivent prendre l’engagement de conserver leurs titres pendant 9 ans.
    • Dépenses ouvrant droit à réduction d’impôt

      Les charges de droit commun à savoir :

      • les dépenses de réparation et d’entretien
      • les primes d’assurances
      • les dépenses d’amélioration
      • les impôts locaux
      • les frais de gestion

Seules sont prises en compte les charges supportées à compter de l’acte authentique d’acquisition jusqu’à l’achèvement des travaux.

  • Les frais d’adhésion à une association foncière urbaine de restauration.
  • Les travaux imposés et/ou autorisés par une autorité publique.

Les intérêts d’emprunt n’entrent pas dans l’assiette de la réduction mais restent déductibles des revenus fonciers dans les conditions de droit commun.

    • Montant de la réduction d’impôt :
      • 22 % du montant des dépenses définies ci-dessus en Z.P.P.A.U.P.
      • 30 % de ces mêmes dépenses en secteur sauvegardé
      • Les dépenses ouvrant droit à réduction sont retenues dans la limite annuelle de 100 000 €

Cette réduction d’impôt rentre dans le cadre du plafonnement global.

Cette réduction ne se cumule pas avec celles issues des dispositifs suivants :

  • investissements locatifs réalisés dans le secteur du tourisme
  • investissements réalisés dans une résidence hôtelière à vocation sociale
  • investissements réalisés outre-mer ou avec la réduction d’impôt Scellier

Ces opérations entrent dans le cadre d’une diversification patrimoniale et doivent être organisées par des professionnels compétents et avérés, afin d’éviter tout risque de requalification.


Investissements locatifs dans la résidences de tourisme

La loi Demessine a pour but initial d’encourager les particuliers à investir dans les résidences de tourisme dans les Zones de Revitalisation Rurale (loi 2005-157 du 23 février 2005 complétée par le décret 2005-1435 du 21 novembre 2005) en les faisant bénéficier de réductions d’impôt. Son champ d’application a été élargi à l’ensemble des résidences de tourisme situées notamment dans une station classée ou dans une commune touristique, mais se limite désormais à la rénovation et exclu les logements neufs.

Les principales conditions à remplir sont les suivantes :

  • Le bien doit être donné en location nue, dans le mois qui suit la date d’acquisition ou d’achèvement, pendant 9 annéesminimum, à l’exploitant de la résidence qui meuble et sous-loue le logement,
  • Les règles de calcul des revenus fonciers imposables ainsi que des déficits fonciers éventuels relèvent du régime de droit commun des revenus fonciers,
  • Le propriétaire a la possibilité d’occuper le logement quelques semaines par an, sous certaines conditions.

La réduction d’IR pour les acquisitions de logements neufs a été arrêtée au 31/12/2010

La réduction d’impôt, indépendante de la tranche d’imposition, est de 15 % du prix d’acquisition, travaux de rénovation compris et majoré des frais, répartie sur 6 années maximum :

    Plafond des investissements ZRR Village de tourisme classés
Prix d’acquisition + frais pour un célibataire pour un couple 50 000 € 100 000 € 15 % 30 %

 

Afin de bénéficier de la loi Demessine, la détention en pleine propriété est obligatoire. La détention de l’immobilier peut s’effectuer par le biais d’une Société Civile Immobilière, les avantages fiscaux étant alors répartis au prorata de la participation au capital. Le recours à l’emprunt permet d’optimiser cet investissement en utilisant les déficits fonciers. Cette réduction entre dans le calcul du plafonnement global. Ce dispositif élargi est prorogé jusqu’au 31 décembre 2012.

Certains gestionnaires prévoient, dans un package, la récupération immédiate de la TVA ainsi qu’un loyer net de toutes charges garanti par bail.

Le dispositif Girardin

Le Girardin est un produit de réduction d’impôts sur le revenu (ou IS) : sa vocation est de faire réaliser à un contribuable via la souscription de parts (SCI, SNC ou SAS) un gain financier entre le montant du capital souscrit et le montant de la réduction d’impôts que cette soucription génère proportionnellement.

Les dispositions de l’article 199 du CGI concernant les investissements d’outre mer permettent de bénéficier de réductions d’impôts selon 3 schémas d’exploitation :

  • 199 CGI undecies A : secteur du logement
  • La défiscalisation obtenue est répartie sur 5 années par 1/5,
  • L’investissement s’effectue par l’intermédiaire d’une SCI,
  • L’apport de l’investisseur représente environ 73% de l’économie totale d’impôt.
  • 199 CGI undecies B : secteur industriel
  • La défiscalisation est totale au terme d’une seule année,
  • L’investissement s’effectue par l’intermédiaire d’une SNC,
  • L’investisseur a alors le statut de commerçant,
  • L’apport de l’investisseur représente environ 84% de l’économie totale d’impôt.
  • 199 CGI undecies C : logement social (Loi LODEOM de mai 2009)
  • L’exploitant est un organisme public ou parapublic,
  • La défiscalisation est totale au terme d’une seule année,
  • L’investissement s’effectue par l’intermédiaire d’une SAS,
  • L’apport de l’investisseur représente environ 84% de l’économie totale d’impôt.

L’investisseur s’engage à :

  • détenir ces parts pendant 5 voire 6 ans
  • céder les parts souscrites pour l’euro symbolique au terme de la durée de portage

Les règles de plafonnement s’appliquent sont de 18000 €, Celui-ci est double : plafonnement de la niche fiscale limité à 40 000 € et plafonnement global.

Ces opérations entrent dans le cadre d’une diversification patrimoniale et doivent être organisées par des professionnels compétents et avérés, afin d’éviter tout risque de requalification.
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

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